Recibimos muchas preguntas sobre la compra de inmuebles en Argentina, por lo que nos complace ofreceros esta guía general de Elias Kier Joffe. Elias es socio director de uno de los principales bufetes de abogados de Argentina, que representa a particulares de EE. UU. y otros países en transacciones de inmuebles de lujo, residenciales personales, especializados y comerciales. Elias apareció en este artículo del New York Times sobre los mercados de inmuebles argentinos para extranjeros y expatriados, y nos ofrece la siguiente visión general y guía sobre el sector de los inmuebles argentinos para compradores extranjeros.
El mercado de los inmuebles en Argentina: mercados, oportunidades y cuestiones para los compradores internacionales
Durante más de 70 años, hemos ayudado a clientes internacionales a localizar y seleccionar sus propiedades ideales, y les hemos ayudado a conseguir condiciones favorables en las negociaciones. La transferencia fluida de la titularidad y la gestión sin complicaciones de los aspectos fiscales y normativos son también objetivos clave. Solo en los últimos años, Kier Joffe ha representado a clientes de renombre internacional en transacciones multimillonarias.
Nuestros abogados han prestado una amplia gama de servicios jurídicos relacionados con inmuebles internacionales en toda Argentina a clientes de Estados Unidos, Canadá, Inglaterra, Irlanda, Escocia, Australia, Israel y otros lugares del mundo. Nuestra función principal ha consistido, por lo general, en ayudar a los compradores internacionales a identificar y aprovechar las oportunidades disponibles, planificar el futuro y maximizar la rentabilidad de sus propiedades actuales.
En este artículo, ofrezco un resumen de los aspectos más destacados que un comprador internacional querrá conocer.
Resumen del proceso de venta de inmuebles en Argentina
Antes de analizar algunas de las condiciones y oportunidades del mercado inmobiliario en Argentina, repasemos primero el proceso de venta y las cuestiones relacionadas con la integridad y la seguridad de la titularidad de los inmuebles.
Mínimas barreras transnacionales para la compra y la titularidad
En general, la compra y la propiedad de inmuebles por parte de extranjeros no están sujetas a restricciones, y tanto las personas físicas como las empresas extranjeras gozan de los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos argentinos.
La única excepción importante a esta norma es que se debe obtener la autorización del Gobierno para la propiedad extranjera de inmuebles situados en las inmediaciones de las fronteras nacionales de Argentina con los países vecinos. También existen límites de superficie para la propiedad extranjera de terrenos rurales y restricciones sobre la propiedad de porciones importantes de grandes lagos o ríos.
Aunque la adquisición y la transmisión de inmuebles por parte de extranjeros en Argentina son bastante sencillas, para obtener los mejores resultados, recomiendo encarecidamente contratar a un abogado. A menudo, lo ideal es hacerlo antes de ponerse en contacto con un agente inmobiliario argentino.
Proceso sencillo y directo
Una vez negociado el precio de la propiedad que le interesa, la formalización de la escritura tarda entre cuatro y seis semanas. Y si no está disponible en ese momento, un agente de confianza puede encargarse de la formalización de la escritura en su nombre mediante un poder notarial.
Requisitos administrativos
Tu pasaporte y una CDI (Clave de Identificación) son los documentos fundamentales que necesitas para realizar transacciones inmobiliarias en Argentina. (Mediante un poder notarial, puedes encargar a alguien que obtenga tu CDI en tu nombre.)
Secuencia de pasos
Una vez que hayas encontrado la propiedad que deseas comprar, estos son los pasos habituales que conducen a la transferencia definitiva de la titularidad:
- Reserva: se trata de tu oferta inicial, y el agente inmobiliario del vendedor te pedirá un depósito equivalente al 2 % del precio de tu oferta. Si no se acepta o si usted no acepta ninguna contraoferta antes de que venza la «reserva» (normalmente una semana después de su oferta), se le devolverá el depósito.
- Boleto: lo prepara el notario, normalmente se formaliza inmediatamente después o en el plazo de una semana aproximadamente tras el proceso de «reserva». El boleto es un precontrato que establece los detalles de la venta y la transmisión previstas, lo que incluye especificaciones financieras, sobre gravámenes, límites de la propiedad y características de la construcción.
Normalmente, en este momento se deberá abonar al vendedor el 30 % del precio acordado. Si el comprador se echa atrás, el anticipo no es reembolsable. Si el vendedor se echa atrás, el anticipo debe devolverse al comprador, duplicado. En tal caso, el comprador también tiene el derecho legal de exigir que se lleve a cabo la venta.
- Escritura: es la fecha de formalización (que suele fijarse entre una y dos semanas, o hasta un par de meses, tras la formalización del boleto), en la que se lleva a cabo la transferencia formal de la escritura y el comprador toma posesión del inmueble. En ese momento, se abona el saldo de la suma acordada en efectivo o mediante transferencia bancaria verificada.
**Función del escribano (notario público)
**La intervención de un notario (escribano) es obligatoria por ley en las transacciones inmobiliarias en Argentina. El notario investiga y certifica la seguridad del título de propiedad, el historial fiscal e hipotecario, las cuestiones relacionadas con gravámenes y las características del inmueble. (Si el vendedor ya dispone de un Certificado de Dominio, esto simplifica el proceso de comprobación de la seguridad del título de propiedad y de la investigación de gravámenes.) El notario también inscribe la transferencia de la propiedad ante las autoridades públicas. Asimismo, el notario redacta el boleto (precontrato) y la escritura definitiva.
Los compradores extranjeros también deberían recurrir a un buen bufete de abogados para garantizar las mejores condiciones y resultados, y muchos de los bufetes especializados en asuntos relacionados con los inmuebles cuentan con un notario de derecho civil cualificado entre su personal. (Muchos bufetes de abogados también reconocen ahora la necesidad de contar con un equipo multilingüe, eficiente, rentable y altamente cualificado, a medida que los inmuebles se vuelven cada vez más fluidos a nivel global.)
Costes
Además del precio de compra propiamente dicho, los costes que cabe esperar incluyen los honorarios de los abogados, los honorarios del escribano, la tasa de inscripción del inmueble, los gastos de timbre y los honorarios de los agentes. En la mayoría de las transacciones, estos costes ascenderán a un 10 % o menos del precio de compra. Algunos de estos costes también pueden compartirse con el vendedor. En nuestra práctica, los honorarios del abogado, del notario y los gastos de formalización suelen suponer alrededor del 3 % del precio de venta.
Una vez que se convierta en el nuevo propietario de un inmueble en Argentina, también será responsable del pago anual del impuesto sobre bienes inmuebles. Su tipo impositivo se basará en factores como el precio de venta, la «valoración fiscal» y el VIR, por lo que debe prestar especial atención al asesoramiento y la asistencia que solicite en este ámbito.
La mayoría de los inmuebles también están sujetos a un impuesto municipal anual de aproximadamente el 0,5 % del valor del inmueble para cubrir la recogida de basuras, el alumbrado público y el mantenimiento de las infraestructuras.
Nota de precaución: dado que los inmuebles se valoran, compran y venden en dólares estadounidenses, evite convertir innecesariamente sus fondos a la moneda argentina, ya que luego tendrá que volver a convertirlos, y es probable que pierda algo de valor en cada sentido de la conversión.
Panorama general del mercado de inmuebles en Argentina
El mercado de inmuebles en Argentina puede resultar a veces confuso para compradores, vendedores, promotores e inquilinos internacionales. Sin embargo, cuando se comprende y se gestiona con conocimiento de causa, las oportunidades que ofrece Argentina se encuentran entre las mejores del mundo.
Si investigas por tu cuenta, descubrirás que, de media, se considera que los inmuebles en Buenos Aires están infravalorados en un 30 %, y que los de otras partes de Argentina lo están entre un 20 % y un 30 %, o incluso más. Al igual que en otros mercados dinámicos, la clave para encontrar las mejores oportunidades es «ubicación, ubicación, ubicación».
La cultura argentina actual muestra un profundo legado a simple vista: el tango, el polo, los vinos de calidad, una rica historia multicultural y un sector económico internacional en plena expansión. También cuenta con grandes atractivos para los jóvenes pioneros, como sus vastas, variadas, aventureras e impresionantes extensiones naturales. Todos ellos son posibles objetivos en la búsqueda de inmuebles: viñedos, estancias de polo, villas privadas, residencias de lujo en Buenos Aires, espectaculares fincas en la Patagonia, promociones de uso mixto, etc.
Hay mucho más por descubrir y experimentar si se va más allá de esta vibrante pátina superficial. Un buen bufete de abogados u otro asesor local siempre analizará todas las vías posibles con un comprador potencial.
El objetivo es que el posible comprador conozca todas las opciones, oportunidades e inconvenientes entre los que elegir; y conocer lo mejor posible sus intereses y su situación. Solo así la comunicación puede conducir a los mejores resultados y, a menudo, descubrir posibilidades que abren un nuevo camino que nadie había previsto.
Panorama regional
A veces se compara Buenos Aires con el París de los años veinte y con la Nueva York actual, con una belleza autóctona y un ambiente cultural innegablemente propios. En la actualidad, hay muchos compradores norteamericanos, británicos, italianos y franceses, y la noticia se ha ido difundiendo.
Pero va mucho más allá de la mera ciudad de Buenos Aires, dependiendo de su orientación personal o de su enfoque empresarial.
Desde la Patagonia, uno de los pocos lugares del planeta donde los glaciares aún se desprenden en el océano, hasta la región vinícola de Catamarca, a los pies de la cordillera de los Andes, pasando por las impresionantes zonas casi vírgenes con densidades de población que van desde unos pocos habitantes hasta menos de uno por kilómetro cuadrado, personas con visión de futuro de todo el mundo —entre las que se incluyen, aunque no se limitan a, magnates de los medios de comunicación estadounidenses, directores ejecutivos de renombre internacional y personas aventureras y con visión de futuro de todo tipo— se sienten atraídas por la belleza excepcional y variada y por los valores económicos, en gran parte aún por descubrir, que aún quedan por explorar.
Con el crecimiento constante del turismo y la elevada ocupación en hoteles de lujo y otros alojamientos de alquiler a corto plazo para turistas, las oportunidades allí también son muy prometedoras.
Muchos han visto el potencial de una inversión inmobiliaria en el extranjero, dinámica y apasionante, en Argentina. La mayoría de quienes han tenido éxito en su búsqueda atribuyen este logro a la decisión de contar con un equipo de colaboradores locales bien seleccionados, expertos, perspicaces y trabajadores. Esto es muy importante: elige con cuidado a tus asesores y proveedores de servicios.
KIER JOFFE – Bufete de abogados
Edificio Bouchard Plaza
Bouchard 557/599 – Planta 20
Buenos Aires, Argentina (C1106ABG)
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EE. UU.: +(1) 212.300.6377
ARG: +(54) 115.218.3100